Finanțarea imobiliară comercială din SUA

Cap 1 Caracteristicile pieţei imobiliare comerciale din SUA

1.1. Istoricul industriei imobiliare comerciale din SUA

Industria imobiliară comercială din SUA a cunoscut, de-a lungul timpului, mai multe etape de dezvoltare, trecând de la apariţia primelor metropole americane şi ajungând în zilele noastre la dezvoltarea „trendului suburbanizării”.

Evoluţia timpurie a cartierelor americane comerciale s-a bazat pe modelele preluate de pe continentul european, cele mai măreţe metropole nord-americane fiind construite după modelul german. Metropola New York s-a dezvoltat odată ce germanii au descoperit insula Manhattan, ca mai târziu, începând cu 1792 să se formeze centrul financiar al oraşului în zona Wall Street. Aceasta din urmă a reprezentat factorul ce a susţinut dezvoltarea ulterioară a oraşului în capitala americană a informaţiei. Alte oraşe precum Boston, Baltimore, Charleston sau Philadelphia, au constituit versiuni mai mici ale New York-ului, acestea fiind centre ale comerţului şi ale serviciilor bancare

Experienţa urbanistică americană s-a schimbat dramatic odată cu revoluţia tehnologică. În SUA, centrul fabricilor, Chicago, a suferit toate efectele negative ale unui oraş industrial afectat de poluare, sărăcie şi aglomeraţie. Din această cauză s-a decis separarea cartierelor industriale de centrele comerciale, proces accelerat de evoluţia tehnologiilor din construcţii.

Clădirile turn au permis crearea a ceva foarte nou, şi anume, centrele comerciale moderne. Menţionat pentru prima oară în anul 1881, termenul de „centru comercial” a însemnat mai mult decât o piaţă tradiţională sau un cartier industrial de depozite. Aceste zone au jucat rolul unor cartiere specializate, acestea devenind centre principale ale comerţului cu amănuntul, odată ce magazinele universale au luat locul prăvăliilor de cartier. Structura dominantă a acestor centre comerciale erau clădirile turn, iar cele mai spectaculoase erau cele din New York.

Deşi oraşele americane se ridicau din ce în ce mai mult spre cer, a apărut o mutare dramatică a populaţiei din centrele urbane aglomerate. Acest fenomen a apărut în Londra şi apoi în cele mai mari oraşe ale lumii începând cu anii 1859 şi a devenit popular în America în 1890 în oraşe precum Philadelphia şi Boston. Suburbanizarea s-a dezvoltat datorită dorinţei clasei muncitoare de a deţine propria casă. Trendul descentralizării s-a accelerat odată cu creşterea înregistrării de automobile, zonele de suburbie extinzându-se cu o rată dublă faţă de cea a oraşelor. În anii 1930 proprietăţile imobiliare rezidenţiale reprezentau 93% din totalul clădirilor rezidenţiale în Los Angeles, situaţie similară cu cea a multor alte oraşe mari din SUA. Fenomenul de suburbanizare a cunoscut o altă etapă de dezvoltare după al Doilea Război Mondial, când populaţia americană a crescut cu84%. America a fost transformată dintr-o ţară a fermelor şi a oraşelor aglomerate într-una a suburbiilor.

Începând cu anii 1950 şi 1960, cele mai oraşe americane erau nişte conglomerate de suburbii, iar în cea mai mare parte vechile oraşe industriale au continuat să se restrângă. Majoritatea fabricilor au fost mutate mai aproape de aeroporturi sau autostrăzi, mutarea acestora în zonele de suburbii datorându-se existenţei clădirilor de birouri, a ratei scăzute de criminalitate, impozite mai mici şi a accesului la forţă de muncă profesională.

Viziunea arhitectului elveţian Charles Edouard Jeanneret ce prezenta alei de blocuri de apartamente construite lângă turnuri comerciale masive avea ca idee principală separarea funcţiilor domestice de cele comerciale, de recreare şi de transport. Această viziune a stat la baza expansiunii spaţiului ocupat de imobilele comerciale între anii 1960-1972, în Chicago existând o creştere de 50% a spaţiului dedicat birourilor, iar în New York acesta a crescut cu 74%. Turnuri uriaşe au fost construite, de asemenea, în oraşe precum Boston, San Francisco, Houston şi Los Angeles.

Trendul angajărilor între anii 1961-1996 a evidenţiat o scădere a procentului locurilor de muncă situate în zone aglomerate de la 84% la 66%. În anul 2000, în cele mai mari 100 zone metropolitane, doar 22% din populaţie muncea în centrele oraşelor. De asemenea, această schimbare poate fi observată şi în evoluţia mega-firmelor, în 1969 doar 11% din total localizându-se în suburbii, iar 25 de ani mai târziu aproape jumătate dintre aceste companii migrând către zonele de periferie.

Piaţa imobiliară comercială din SUA va continua să fie influenţată de schimbările continue din domeniul transportului şi a tehnologiei informaţiei. Este clar faptul că factorii care erau iniţial indispensabili dezvoltării oraşelor, precum accesul la râuri, porturi oceanice sau materii prime, au devenit relativ mai puţin importanţi faţă de creşterea economică

Referatul a fost prezentat in cadrul seminarului de Finantarea dezvoltarii imobiliare, Facultatea de Economie si Administrarea Afacerilor, Universitatea Alexandru Ioan Cuza, Iasi.