Evaluarea proprietății imobiliare

1. Concepte si definitii

Proprietatea imobiliara reprezinta terenurile si toate lucrarile care sunt parte naturala a terenului (copacii si mineralele), ca si obiectele adaugate de oameni (cladirile si amenajarile). In capitolul constructii se includ instalatiile permanente ale cladirilor (conducte, sisteme de incalzire si de aer conditionat, cabluri electrice, lifturi si ascensoare).

Dreptul de proprietate

Atributele dreptului de proprietate sunt:

Posesia -de a stapani bunul

Folosinta - de al folosi si de a-i culege fructele (foloasele materiale: recolte, chirii, arenzi, dobanzi)

?Dispozitia - de a dispune de bun

Dreptul de proprietate este dreptul de a poseda, a folosi si de a culege fructele, cat si de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliara, incluzand dreptul de construire sau reconstruire pe un teren, de a-l inchiria, exploata la suprafata si in subteran, de a-i modifica topografia, de a-l parcela si de a-l extinde in conformitate cu reglementarile legale.

Dreptul de proprietate se inscrie in cartea funciara.

Folosinta unui bun se atribuie prin contractul de locatiune, prin care locatorul asigura unui locatar (chirias) folosinta temporara a unui bun, totala sau partiala, in schimbul unei sume de bani sau al unei prestatii numite chirie.

Bunurile din domeniul public sunt alienabile (nu pot fi donate, vandute, schimbate, demembrate). Este posibila servitutea (trecerea pe un tren public). Bunurile din domeniul public sunt concesionate in baza unui contract de concesiune incheiat intre concedent si concesionar, care are dreptul de a stapani bunul, de a-l folosi in scopul stabilit si de a beneficia de foloasele materiale, dar nu poate inscrie o ipoteca.

2. Factorii care influenteaza valoarea proprietatii imobiliare

Valoarea de evaluare este influentata de patru factori economici: utilitatea, raritatea, dorinta si puterea de cumparare.

Utilitatea

Utilitatea este abilitatea unui bun de a satisface o cerere, necesitate sau dorinta umana. Valoarea unui servituti se exprima prin veniturile obtinute sub forma chiriei sau prin fluxul de numerar.

Raritatea

Raritatea este o oferta prezenta sau anticipata a uni bun, relativa la cererea pentru acesta. Daca cererea este constanta, raritatea il face mai valoros.

Dorinta

Dorinta este visul cumparatorului de a avea un bun care sa satisfaca o necesitate umana sau cerinte individuale dincolo de necesitatile vitale.

Puterea efectiva de cumparare

Este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe piata prin achizitionarea cu bani sau echivalent a bunurilor sau serviciilor.

3. Piata imobiliara

Caracteristicile pietei imobiliare

O piata imobiliara are aceleasi caracteristici ca si piata bunurilor si serviciilor. Pe o piata eficienta:

- bunurile si serviciile sunt esential omogene si pot fi inlocuite imediat unul cu altul;

- exista un numar mare de cumparatori si vanzatori care creaza piata libera;

- preturile sunt relativ uniforme, stabile si scazute;

- se autoreglementeaza;

- cumparatorii si vanzatorii sunt complet informati;

- bunurile sunt gata de consum, livrate imediat si usor de transportat.

Eficienta unei piete este bazata pe ipotezele privind comportamentul cumparatorilor si vanzatorilor si pe caracteristicile produselor tranzactionate.

Pietele imobiliare nu sunt eficiente si este dificil a se previziona comportamentul pe aceste piete.

Tipuri de piete imobiliare

Pietele imobiliare sunt diferite datorita necesitatilor, dorintelor, motivatiilor, localizarii, varstei participantilor pe piata, designului, restrictiilor urbanistice etc.

Se identifica cinci tipuri de piete:

- rezidentiale : case, blocuri, sir de case legate;

- comerciale: cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine;

- industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare;

- agricole: ferme, livezi, pasuni, paduri;

- speciale: proprietati cu design unic, scoli, cladiri publice, aeroporturi, parcuri de distractii, terenuri de

golf, cimitire, biserici etc.

Pietele se pot diviza in piete mai mici, specializate numite subpiete: urbane, suburbane, rurale sau ieftine, medii, de lux.

Procesul de identificare si de analiza a subpietelor in cadrul unei piete mai largi se numeste segmentarea pietei.

Analiza pietei imobiliare

Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. Analiza pietei constituie baza pentru a determina cea mai buna utilizare a unei proprietati.

Conceptul de cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare inseamna11 pe de o parte, ca un amplasament